Verhuurt u een energieverslindende woning in Vlaanderen met een EPC-label D, E of F? Of bezit u helemaal geen label? Dan mag u de huurprijs één jaar lang niet (volledig) indexeren. Omdat de maatregel erg snel werd ingevoerd, zitten sommige verhuurders met heel wat vragen. Deze blog biedt antwoorden.
1) Waarover gaat dit?
Verhuurders mogen de huurprijs van hun woning in principe jaarlijks indexeren in de maand waarin het contract startte. De indexatie gebeurt doorgaans volgens een wettelijk vastgelegde formule die gebaseerd is op de gezondheidsindex (al mag de gevraagde geïndexeerde prijs ook lager liggen).
De Vlaamse regering heeft nu beslist dat de huurprijs van woningen met een
EPC-label E of F niet mag worden geïndexeerd. Voor woningen met een
D-label mogen verhuurders de
indexering maar voor de helft doorrekenen (dus maximaal 5,6% i.p.v. 11,2% voor contracten met jaarlijkse vervaldag in oktober). Energiezuinige woningen met een label A+, A, B of C blijven buiten schot.
Het decreet geldt enkel voor huurwoningen (dus niet voor handelspanden) en is van kracht van
1 oktober 2022 t.e.m. 30 september 2023. Het is van toepassing op alle huurcontracten, ongeacht of ze onder het Vlaams Woninghuurdecreet (afgesloten vanaf 1 januari 2019) of de Woninghuurwet (afgesloten voor 1 januari 2019) vallen.
Een voorbeeld maakt de gevolgen duidelijk. Stel: u sloot een verhuurcontract af dat in werking trad in oktober 2018 voor een maandelijkse huur van 800 euro.
- Voor een woning met label A+, A, B of C mag u de huurprijs indexeren naar 930,16 euro per maand vanaf 1 oktober 2022.
- Voor een woning met label E of F (of zonder label), mag u geen indexering toepassen en blijft de huurprijs van oktober 2021 van toepassing: 836,11 euro.
2) Wat is het probleem?
Sinds 2009 moeten verhuurders verplicht over een EPC-label beschikken van hun verhuurde woning. Sommige verhuurders hebben echter
geen EPC-label, simpelweg omdat ze dat niet moesten aanvragen. In Vlaanderen gaat het om zo'n 100.000 woningen. Dat is bijvoorbeeld het geval als u al van vóór 2009 aan dezelfde huurder verhuurt. Ook als u zonder enige vorm van publiciteit verhuurt (bijvoorbeeld aan vrienden), moet u geen label hebben.
U zult zich echter alsnog
in regel moeten stellen als u de huur van een woning zonder label wil indexeren. De kostprijs om zo’n label aan te vragen ligt rond 150 à 200 euro, afhankelijk van de grootte van de woning. Van zodra u het label toegewezen krijgt en dat is minstens D, kunt u de huurprijs indexeren volgens de index van die maand. U moet dan niet wachten tot de volgende verjaardag van het huurcontract.
Andere verhuurders beschikken wel over een
energieprestatiescore, maar niet over een label (lettercode). Dat is het geval voor EPC's die werden opgesteld vóór 2019. Volgens de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen (CIB) mag je dan de omrekening maken naar een label op basis van de EPC-waarde in kWh/m². Verhuurt u een woning met een energiescore hoger dan 400 kWh/m² (wat overeenkomt met label E of F), dan mag u niet indexeren.
Ook voor wie wél een label E of F heeft blijft er nog onduidelijkheid. De indexeringsstop geldt voor één jaar. Vanaf 1 oktober 2023 mag een u huurwoning zonder EPC of met een label D, E of F dus opnieuw indexeren, maar volgens een
aangepaste formule. Zo krijgen huurders na één jaar niet plots een heel hoge huurprijs. Maar op dit moment is die aangepaste formule nog niet bekend.
3) Waarom is dat belangrijk voor u?
Verhuurt u een slecht geïsoleerde woning, dan
loopt u dus het komende jaar flink wat inkomsten mis. Als u toch indexeert, is de verhuurder niet verplicht om die verhoging te betalen. Hij mag dan de vorige huurprijs blijven betalen. De huurder heeft bovendien het recht om het EPC-attest van de woning bij de verhuurder op te vragen.
Er zit trouwens nog een adder onder het gras. De jaarlijkse
onroerende voorheffing die u als eigenaar betaalt en gebaseerd is op het kadastraal inkomen, wordt wél volledig geïndexeerd, ook als dat om een woning met label D, E of F gaat.
TIP: als u
energiebesparende maatregelen laat uitvoeren in de woning (bv. plaatsen van een nieuwe hoogrendementsketel) en daardoor minstens een label D verkrijgt, mag u wel indexeren van zodra het label is toegekend. U hoeft dan niet te wachten tot oktober 2023 of de volgende verjaardag van het huurcontract.
4) Wat moet u onthouden?
Vlaanderen wil hiermee kwetsbare huurders die in slecht geïsoleerde huizen wonen beschermen tegen torenhoge energiekosten. Door een (gedeeltelijke) indexstop in te voeren voor één jaar voor huurwoningen met EPC-label D, E en F en woningen zonder label, wil de Vlaamse regering de betaalbaarheid van wonen garanderen. Tegelijk wil ze verhuurders aanmoedigen om de energieprestaties van hun woningen te verbeteren.
P.S. Beschikt u nog niet over een EPC-label? Dan moet u dat aanvragen bij een erkende deskundige. Een lijst vindt u
hier.
